直投基金的投资标准-地产基金有哪些标准化的投资策略?

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所属分类:投资理财

地产基金有哪些标准化的投资策略?

第一答献给地产基金。

幻想着以标准化策略做投资,永远都不会做出什么成绩出来,这不仅仅是针对地产基金,其他的VC、PE都适用。


(一)通过标准化的策略,可以基本判断项目能不能做,但地产基金真的要这么做吗?

楼主说的标准化的策略其实是风控的条件,“风控条件”顾名思义就是避免出现风险所达到的最低条件,这种思维是债券类基金的典型思维,和一般的信托、资管无甚区别,都是首先看主体资质,然后看抵押担保条件,然后看市场情况,只不过要求较低一点。

2014年(含14年)之前,基本绝大部分地产基金都是债权类基金,一是由于地产形势好,开发商不愿意让渡收益;二是由于中国的地产基金整体还缺乏“价值发现”和“价值挖掘”的能力,拿到项目无法判断项目的价值高低,投进去后又因为没人才,缺乏管理能力(因为这需要大量懂设计、懂工程、懂市场的人)。所以基金除了投钱也不会干别的,所以就在投之前的风控上做文章。

风控做足了,项目当然能做,可问题是,基金的价值就是借钱吗?而且,2014年以来,地产形势下行,越来越多的项目从主体资质、抵押担保条件上很容易就不符合风控条件,而且地产收益下降,开发商也不敢再以高成本借债,所以做债权(高利贷)的基金,在2015年-2016年要死掉一大片,剩下的就是有某个大地产商亲爹的和有众多地产商干爹的。不信可以去问问行业内排前十中没爹的那些基金,今年到底好不好过。

(二)地产基金未来要做什么?

未来的地产基金,不是通过标准化的债权式风控来决定做与不做,而是通过真正的“价值发现”和“价值挖掘”实现基金的价值。在这个“价值发现”与“价值挖掘”的过程中,需要死磕项目本身的设计、市场、管理,而非资质、担保、抵押,这其中靠的不是懂基金的人,而是懂地产的人。

2015开始,受收益率下降,风险上升的影响,中小开发商将更愿意接受股权融资来稀释风险,这就逼迫地产基金去转型,大量地产行业的老江湖们会来到这个行业,在新的战场上厮杀一番。地产这行,纸面上分析的再天花乱坠,都不如有经验的人在现场走上一圈。别不相信,他们就是这么牛逼,地产包含太多无法用纸面言及的经验,也可以说成是“感觉”,尤其是商业地产更是这样。

所以,2015年以后的地产基金,更加向“地产”偏移才有的活,而不是靠单纯的“基金”。

地产基金有哪些标准化的投资策略?

国内的房地产基金从
基金管理人角度分为三种模式:

1、房地产商自行作为基金管理人募集设立,投资自有开发项目的基金,如万科、绿地等。

2、第三方基金管理人设立的地产基金,投资于开发商所持有的项目,如信托公司、资产管理公司、专业地产基金公司等。

3、房地产商与第三方基金管理人合作设立的地产基金,投资于该房地产商自有开发项目或者其他房地产商持有的项目。


投资方式角度分为三种模式:

1、纯股权投资。

2、纯债权投资。

3、股权+债权投资。

另外还有根据
土地性质可分为住宅、商用、工业,根据
投资和退出时点可分为拿地阶段、开发建设阶段、预售阶段、运营阶段等。

根据上述不同投资模式所涉及的投资策略是不同的。一般第三方基金管理人进行纯股权投资较为少见,主要是房地产商不太愿意将利益让渡,也很难形成标准化投资策略,楼上探讨的也更多是进行纯债权或者股+债投资的地产基金,该种情形下实际上地产基金进行的是财务性投资,其主要目的是收回本金及固定收益的,因此其投资策略更偏向于对风控措施的设计和加强,而由于项目大多由开发商实际操盘和管理,那些委派董事、资金监管、定期报告、成本控制、开发节点等风控要求的安慰性质大过实际作用,关键其实就一句话:看抵押物值不值钱,看交易对手是不是足够强。

比较有趣的是在开发商还不上钱危机处理的时候,才发现当初设想的风控措施和实际执行效果之间还是有很大差距:

比如:土地虽然抵押了,销售收入被开发商通过私设的POS机偷偷划到另一个公司的账户;

比如: 从报表上看开放商负债不多,但私下借了大量的民间高利贷,或者通过售后返租方式变相借款;

再比如:项目公司表面上看是开发商100%持股,结果想执行土地抵押变现时,跳出来几个让开发商代持股份的其他投资人,增加了谈判难度。

只能感叹,投资策略设计的再周全,尽职调查做得再完备,合同条款设计的再严密,也是防君子不防小人的。

券商的直接投资管理部(直投)和 PE 有什么不同?这个业务是在一级还是二级市场?

严格上来说,直接投资部并不能算是一个业务部门,因为大多数券商都是以投资子公司的模式存在的,本质上就是金融市场上的PE和VC。比如中信系下面就有金石投资、中信产业基金、中信资本三家PE机构,和其他机构不同,券商系的PE/VC因为有券商的大平台在,可以说是含金钥匙出生。该业务属于一级市场业务

一直以来,券商的直投子公司饱受诟病,因为证券公司的直投子公司和投行存在着密切的关联方关系,几年前IPO的项目都是证券公司先投资拟上市的公司,然后投行部进行保荐,也就是通常所说的"直投+保荐"的模式,一旦企业上市,直投公司会获得巨额的回报,所以投行有动机来粉饰公司业绩。甚至拿项目的时候,就是二者一起出马,形成利益捆绑,直投入股,投行保荐,2011年证监会颁布《证券公司直接投资业务监管指引》,对“保荐+直投”模式亮起红牌。但在实际操作上,仍存在一定的规避可能。监管层原来采取的是“签订投资协议与首次中介协调会孰先”的原则来认定“保荐+直投”。有些券商会采取投行先摸底尽调,再引入券商直投签订投资协议,之后再正式由投行召开中介协调会的方式进行规避。2016年12月30日,中国证券业协会发布了《证券公司私募基金子公司管理规范》和《证券公司另类投资子公司管理规范》,再度加强对券商直投业务的监管,但执行力度还有待继续观察。

附上:券商系直投子公司的部分名单,欢迎关注职徒公众号:校园职徒 ztcampus